高周轉與地產企業(yè)的“至暗時刻”
“穩(wěn)房價”，是2019 年的基調。
房地產政策的松緊程度，取決于房地產市場發(fā)展的景氣狀況，帶有逆周期調整的性質。無論是“因城施策”還是“一城一策”，實際上，就是要各個城市根據(jù)當?shù)胤康禺a市場的實際情況采取調控措施，這也是未來房地產調控的基本原則，保障房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展，不發(fā)生系統(tǒng)性風險的破裂。
縱觀2019年上半年樓市，“小陽春”動力明顯不足，這場本是由于資金寬松導致的“小陽春”，在政策影響下很快就退了燒——各類物業(yè)銷售面積均呈現(xiàn)負增長，銷售價格漲幅回落；土地購置面積和土地成交價款均大幅下降；“面粉”的價格回落，對新建商品房市場價格起到了拉低作用。總之，市場乏力、房價回落，回調特征明顯，更對未來市場回暖構成了很大的壓力，很難發(fā)生巨大的轉變。
2019年，還債高峰已經到來，大部分房企不得不高成本“借新還舊”，極力擺脫資金困局。陡然之間，企業(yè)資金流動性變差，再融資需求飛升，金融監(jiān)管系統(tǒng)更是“雪上加霜”，明言“禁止資金流入房地產領域”，這就進一步加劇了房企的融資難度，不僅融資成本更高，更是“一兩難求”，信托、開發(fā)貸都陷入僵局，無異于“帶著鐐銬跳舞”。
在市場大勢不容樂觀、資金面吃緊的情況下，眾多地產公司基于發(fā)展現(xiàn)狀，將目光再度投向“高周轉”——希望借助規(guī)模及利潤與現(xiàn)金流的關系，通過企業(yè)內部操作，實現(xiàn)自有資金與銷售額之間“四兩撥千斤”的太極推手作用。
定 策
目前，業(yè)內對于高周轉的本義已基本達成一致，即資金周轉率高、周轉速度快。而房地產追求高周轉的根本原因，是投資規(guī)模大、自有資金有限，資金成本高，要實現(xiàn)超越就必須在資金效率上做好文章，要么靠財務杠桿、要么靠經營性杠桿，且后者的作用更加突出。通常來說，“高周轉”不是單獨實施的，往往與高杠桿搭配。
企業(yè)要實施高周轉，就要具備相當?shù)膽?zhàn)略定力。由于外部市場環(huán)境變化無常，許多房企、尤其是處在轉型過程中的房企，往往不能堅定“高周轉”戰(zhàn)略。猶豫、善變，戰(zhàn)略重心不穩(wěn)，導致無法準確、敏銳、快速地抓住市場窗口，失去超越的機會，并再次陷入對“高周轉”戰(zhàn)略的懷疑，這是一個負向循環(huán)，不值得重復。
實施高周轉戰(zhàn)略不僅是為了提高資金的利用率，還有其他重要作用——其一是抵抗風險。當整體市場存在較多不確定性時，房子肯定是賣得越快越好。以三四線城市為例，近兩年棚改貨幣化驅動了本輪三四線樓市熱銷，按住建部披露數(shù)據(jù)，以2012年底4200萬套棚改存量推導計算，2018-2021年將是棚改的最后紅利期，加速奔跑，方能避險。
其二是推漲利潤。例如，一年做一個項目的利潤率是15%，那如果能做兩個利潤率8%的高周轉項目，加上資金流轉、成本下降，賺得其實更多，這也是我們博志成一直提倡的，不僅要看利潤率，還要關注年化資金收益率，倘若財務杠桿也用得好，那說明自有資金或者說股東資金的價值回報就越高，抗風險的能力也自然上去了。
其三是規(guī)模效應。比如，用原來一年做10個項目的資金，通過高周轉，可以做到兩倍甚至三倍以上的項目，規(guī)模增長速度肯定更快。加上房地產行業(yè)的特性，規(guī)模越大，資金、人力、技術、供應商等的聚合效應也會更大。除此以外，我們也專注到，招拍掛市場對企業(yè)資質、規(guī)模、排名的看重也在增強，沒有規(guī)模的企業(yè)，想在一級市場拿地只會更艱難。
事實上，眾多標桿房企都是“高周轉”的擁護者。具體有如：
（1）萬科的“5946”，即拿地后5個月開工、9個月開盤、首推貨量40%、開盤后當月去化率60%；
（2）碧桂園的“456”，要求原則上所有三四五線城市新獲取項目，均需4個月開盤、5.5個月資金回正、6個月資金再周轉；
（3）恒大要求推進6個月開盤，首開去化率至少60%以上等；
最典型的，要數(shù)地產行業(yè)新晉選手中梁地產：對普通項目推行“456”運作模式，即4個月開盤、5個月現(xiàn)金流回正、6個月再投資；對續(xù)期項目推行“321”模式，確保首期開盤至續(xù)期供貨的間隔時間，沖刺1個月、常態(tài)2個月、紅線3個月……正是這種“快進快出、小步快跑、低開高走”的運營模式，讓中梁實現(xiàn)了快速成長。而當前階段的中梁，正在穩(wěn)步去杠桿、籌劃IPO，爭取更大的市場空間和資金效益。
在本質上，地產企業(yè)與其他企業(yè)并無二致，核心要義只有一個：追求投資收益最大化：M=S*f。
M指投資收益，也就是賺了多少利潤，S泛指企業(yè)的規(guī)模類指標，如總資產、凈資產、投資額、開發(fā)量、銷售額等；f則泛指盈利能力指標，如果S是凈資產，對應的f就是凈資產收效率。
由此可得出，要實現(xiàn)更大的投資收益M，只有兩種途徑：做大S和提高f。
第一種：做大規(guī)模的加法。即從一個項目到多個項目，一個城市到多個城市。通過企業(yè)項目的增加，做大企業(yè)規(guī)模。這也是一線房企鋪開全價值鏈、布局全國化、產品全系列覆蓋的根本原因。
第二種：做乘法。當一個產品或一個產品模式成功后，就進行快速復制。比如，對項目A復制x個。S=xA
第三種，也是最快最好的方式：加法與乘法的混合運算。即企業(yè)有多條產品線，且對多產品線進行復制開發(fā)。S=xA+yB+….
最后，再說說f。它與利潤率、周轉率和杠桿率都有直接聯(lián)系。利潤率本身是沒有時間概念的，同樣的成本投入，三年賺10%和5年賺10%，雖然總和利潤率都是10%，但如果不考慮資金的時間價值，也不考慮資金周轉率，是絕對說不過去的。
不管怎么說，高周轉戰(zhàn)略仍然是房企求生趕超的利器，具體該如何操作呢？
首先，要實現(xiàn)高周轉，就要快速定策、快速出圖、快速開工、快速開盤，目的就是快速實現(xiàn)現(xiàn)金流回正和再投資。在現(xiàn)金流回正以后，施工速度可以放緩些，以達到把控產品品質、拉長工程款賬期的目的。
然而，僅靠資金管理，不可能從根本上提高開發(fā)效率。因為，無論怎樣加強管理，從方案到施工圖完成最快也要35-40天左右，再怎么考核也不可能壓縮到15天，所以要想從根本上提高開發(fā)效率和周轉速度，最終還是需要推行產品標準化。
產品標準化，建標準庫，入庫的標準是經過其他項目驗證過的，不能有明顯的缺陷，更不會有明顯的錯誤。同時，還要明白一個問題，那就是——產品標準化不是設計部門一個部門的事情，而是多條線并舉，從投拓、成本、招采、營銷等各各環(huán)節(jié)共同參與完成的。很多地產企業(yè)的產品線遲遲不達標，根本原因也往往在此，設計部門閉門造車，任性定標準，不僅經不起項目的驗證，更談不上復制推廣。
綜上，在今年的宏觀經濟背景與行業(yè)發(fā)展趨勢之下，要實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，找機會超車，首先得有一個清晰的戰(zhàn)略，其次要有可高效復制的產品線，最后就是企業(yè)的運營能力，實現(xiàn)企業(yè)內部各部門之間的協(xié)同效應。
2019已過半，我國房地產路在何方？
2019-07-09
2019已經過半，對2019年房地產市場走向問題，雖然社科院已經做出了權威預測，然而各界依然各執(zhí)己見，眾說紛紜，今天小文來談談自己的看法。
